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    专题导语Topic lead
    >> 近日,柳州市统计局公布了一组2018年柳州人口数据,根据该组数据,2018年柳州市城镇化率达到64.74%,位列广西十四个市首位。而这一年柳州净流入人口数达13.7万人,是全区唯一人口净流入的地级市,柳州城市发展的后劲依旧十足。
    >> 房地产作为城市发展的重要组成部分,承载着改善城市居住条件的重任。相关数据显示,截止2019年3月底,机构监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万㎡,环比下降0.7%,其中,消化周期在1年以上的有49城,柳州库存消化周期仅为4.2个月,是少数消化周期在5个月以内的城市之一。结合自然资源部的“五类供地”政策,消化周期在6个月以下的,要显著增加并加快供地。
    >> 而据柳房网数据显示,2018年柳州共成交土地4074.62亩,该年度共发放459张预售证,新房供应数量达到62186套,其中住宅类有30976套,该年度新房共成交40588套,同往年比,土地成交面积略有下滑,但新房供应数量激增56.59%,成交套数增长12.2%,供应压力依旧很大。
    >> 2019年已经过半,柳州市依旧在土地供应、新房供应等方面加大投入,以缓解人口增长、城市发展产生的居住需求。本篇从柳州人口角度出发,探求人口变化与房地产市场发展的关系。

    >> 据广西统计局数据显示,截止2018年末,广西全区常住人口4926万,而柳州常住人口为404.17万。该年度柳州城镇人口261.67万人,同比增长2.20%,常住人口城镇化率为64.74%,比上年提高0.73个百分点。
    >> 统计数据中,柳州五年新增人口15.52万人,五年增长3.99%,年均增长2.93%。
    从历年数据看,2011年至2018年,柳州市城镇人口由214.71万人增加至261.67万人,增幅达21.87%,城镇人口比重由56.59%上升至64.74%,提高8.15个百分点,年平均提高1.02个百分点,高于全区平均水平14个百分点以上。
    >> 2015至2018年以来柳州市人口自然增长率在7‰以上,城镇人口每年保持较为稳定自然增长,2018年通过自然增长新增城镇人口2.05万人。
    >> 从这些数据来看,柳州常住人口仍不断增加,因城市建设而招募的农民工,因高校扩招而前来求学的学生,因人才政策而吸引的新生代市民成为常住人口增长的主力军。
    >> 人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中,柳州5年新增人口15.52万,年均增长2.93%,再回看5年间柳州房价趋势,人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的,往往涨得越快。
    >> 柳州2018年常住人口数404.17万人,户籍人口数390.47万人,净流入人口数达13.7万人,是全区唯一人口净流入的地级市。而从2013年到2018年,柳州城镇人口从229.53万人增加到261.67万人,6年新增人口32.14万人,年平均增加6.48万人,年均增长2.59%。
    >> 一般而言,经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力,柳州作为大西南的重要经济型城市,对大量的流动人员有较强的吸附力,这使得柳州形成了“盆地聚集效应”。虽然推动房价上涨还有其他因素影响,但是人口指标中的“净流入”也是一项很重要的参考。
    >>柳江版块常住人口62.99万人,占比全市15.59%是现有柳州行政区域人口最大的片区。2019年上半年,柳江区住宅成交套数为全市的10% 。柳江区刚并入柳州市区不久,虽然人口基数大,但城镇化率仅为50.09%,远低于其他城区,略高于周边县份。目前柳江区在售楼盘14个,拥堵的老城区已无法适应高品质居住环境的发展,很多新盘选择在更具前瞻性的柳江新城扎根,不仅吸引柳江周边的居民置业,很多柳州其它城区的刚需购房者也在这里购房。
    >>柳南版块常住人口51.37万人,占比全市12.71%柳南区的住宅一直处于供不应求状态,西环片很多小体量的项目皆为“月光盘”。2019年上半年,柳南区住宅成交套数为全市的13.12% ,目前在售楼盘15个,大多数已接近“9”字头,后备土地资源仍然很紧张,单宗土地出让面积较小。但也当看到,柳南区居住环境非常成熟,很多大房开也愿意进驻这里开发产品更好的项目,柳南区未来发展仍有潜力。
    >>鱼峰版块常住人口49.76万人,占比全市12.31%鱼峰区商业、山水、工业、教育等资源充沛。近几年柳州楼市大热的水南片、柳东新区、柳石路南片皆在鱼峰区范围内,在售楼盘30多个,水南片住宅普遍均价达13000元/㎡以上,是柳州新晋的豪改区;柳东新区新兴配套日益完善,住宅产品性价比高,也吸引了很多置业者;柳石路南片山川秀美,配套成熟,未来将是柳州山水门户。
    >>柳北版块常住人口45.49万人,占比全市11.26%柳北区目前在售楼盘仅有8个,重工业区、密集的人口、适宜开发高品质住宅项目的地块不足一直限制了柳北区楼市的发展,然而随着诸多旧改项目的启动、相关产业的转移,柳北区未来宜居环境将有望得到改善。
    >>城中版块常住人口17.69万人,占比全市4.38%城中版块大致可以分为城中楼市版块与河东高新楼市版块,城中版块目前仅有地王公馆住宅及地王国际财富中心在售,可售住宅量已见底。河东高新区目前已发展到河东北片,房价、地价日益高企,数宗地块楼面地价达“8”字头,最高红星商圈已提上日程,直通柳东新区的莲花山隧道、官塘大桥已通车,是柳州中心城区又一“富人区”。
    >> 过去男人都肩负起买房的重任,但随着女性经济收入的提高及思想观念的转变,楼市“她时代”已逐渐来临。从柳州人口性别统计数据上看,男性人口为199.7万,占比51.65%;女性人口为186.9万,占比48.35%。柳州男性比例略高于女性,但在买房子上女性的话语权已越来越高。
    >> 传统观念上,要结婚必须买新房,有了新房才能有新家。对经济独立的现代都市女性而言,买房更多是为了筹备婚前资产,万一家庭未来出现什么状况都不会处于劣势。而很多男性买房是因为传统思想根深蒂固,为了面子向周边亲朋好友借钱、倾尽全部家当也要买上一套。当然,从数据上看,单身男性也是一个不稳定因素,这些因素决定了房企在制定营销政策与产品规划时要有所侧重。
    >>目前国人买婚房的重担仍在男性身上,很多男性购房一般会选择三房、四房户型,可以保证若干年后不用换房,而女性购房因为不一定要当婚房,选择小户型给父母住或者买单身公寓投资的也不占少数。
    >> 农村与城市人口的分布直接影响房地产需求,城市化趋势和农村人口转移是住房需求增加的重要因素。
    >>从历年数据看,2011年至2018年,柳州市城镇人口由214.71万人增加至261.67万人,增幅达21.87%,城镇人口比重由56.59%上升至64.74%,提高8.15个百分点,年平均提高1.02个百分点,高于全区平均水平14个百分点以上。
    >>2018年全市城镇化水平达到64.74%,较上年提高了0.73个百分点,在全区14个市中排位第1名,高于全区水平(50.22%)14.49个百分点,高于全国水平(59.58%)5.16个百分点。 城镇化进程加快,将带来产业结构转型的进一步加快,二、三产就业人口比重将进一步提升,进而继续提高柳州市人口的承载能力。柳州的房地产市场发展后劲依旧十足。
    >>2018年与2017年相比,柳州市人均受教育水平进一步提高,高中、大学专科和大学本科及以上受教育程度人口的比重显著提高,分别提高了1.27、1.02和1.26个百分点,体现出柳州市高层次受教育程度人口显著增加,人口素质进一步提高。
    >>有研究指出,居民的住房质量与户主所受教育程度却有着微妙的关系,家庭户主学历越高居住条件越好,住房越宽敞,受教育程度与住房水平成正比。一般情况下,受教育程度越高的人越独立,而独立的人对住房的要求则更高,包括居住环境,品质要求等等。
    >>受教育程度月收入水平对家庭的居住条件有很明显的影响,改善低学历、低收入群体的居住条件和生活质量,是推进我市全面、健康、和谐发展的一个关键。
    >>2019年上半年柳州接连入市的豪改项目及产品逐渐增多,江景平层、低密洋房、城市别墅等,一般来说建面90㎡以下的户型往往只能规划为两房或2+1房,只适合年轻小家庭居住,过去这一面积段价位并不高,但是随着很多市民投资性需求与多套置业需求的提升,部分高房价的项目也开始主打这样的小户型,所以小户型并不完全等于刚需。
    >>目前柳江区已完全并入市区,包括鱼峰南片、柳东新区在内的住宅项目房价多在“7”到“8”字头之间,建面90-120㎡面积段是很多项目布局的主力,大部分的刚需项目和改需项目都涉及这一面积段,这一面积段占到上半年成交面积段近一半。
    >>建面120-150㎡是很多改需项目的起始面积段,很多大平层、阔景高层、小面积段洋房都位于这一区间,对于一家三口或一家四口来说这样的面积段提供的三至五房户型居住比较合理。
    >>建面150㎡以上的户型多为豪宅,高等级的别墅、洋房、平层都位于这一面积段,能有实力购买这一面积段的购房者多为有一定社会地位,这样的豪宅足够容纳全家老少居住,但不乏有一些就是纯养老或一家三口为追求舒适度购买的,在2019年上半年成交的住宅面积段中这一面积段并不多。
    >>在全国各地纷纷限购的情况下,柳州的限购政策比较温和,比如严控申报价、增加限价房用地、规范市场秩序、大力推动旧城改造等。
    >>在利率上,据柳房网2019年6月摸底了解,在国家管控的住房贷款基准利率4.9上,柳州多家银行普遍维持上浮20%,部分银行上浮15%,最高上浮30%;二套房普遍上浮25%以上,最高上浮40%。这一幅度与2月份基本持平,总体上仍然处于高位。
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